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2018年樓市現狀:持續調控堅決遏制房價上漲!

2018-12-18 08:45:36  來源:新華網

2018年,中國房地產市場持續調控,“堅決遏制房價上漲,加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”成為房地產市場主基調。房地產市場總體上保持平穩運行,逐步回歸理性,熱點城市房價過快上漲勢頭得到遏制。

房價:一線城市持續趨穩,二三線城市回歸理性

國家統計局數據顯示,11月份,一二三線城市新房價格同比累計平均漲幅均比去年同期回落,前期熱度不減的二三線城市房價漲幅也趨于穩定。深圳和廈門2個城市新房價格已低于去年同期,房價過快上漲趨勢在2018年底基本被遏制。

記者近期在多地調查發現,不少房企出于沖刺業績和融資成本壓力,正陸續申領預售證,大量新盤集中入市,價格基本較年初計劃售價打了八折。多地二手房的議價空間也逐漸增大,但真正出手的購房者較少,成交量下滑。

國家統計局數據顯示,1至11月,一線城市新建商品住宅銷售價格平均同比微漲0.3%,漲幅比去年同期回落10.6個百分點。11月份,北上廣深四城二手房連續2個月下跌,且價格跌幅持續擴大。

國家統計局數據顯示,7月份,70個大中城市房價環比上漲的城市增至65個,比2月份的44個增長近五成。“‘人才新政’降低了限購門檻,使部分城市樓市供給更為緊張,帶來房價上漲預期。”中原地產首席分析師張大偉認為。

樓市升溫讓各地的房地產調控政策持續加碼。7月31日,中央政治局會議指出,下決心解決好房地產市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

易居企業集團首席執行官丁祖昱認為,各地樓市調控持續加碼,房價上漲過快的城市幾乎均出臺了遏制投機需求的相關措施,房價上漲趨勢得到遏制,房價預期也開始扭轉。未來一段時間內,全國房地產市場將總體上保持平穩運行。

租賃:租購并舉進行時,長租公寓遭遇“成長的煩惱”

作為解決“住有所居”重要途徑的住房租賃市場,在2018年實現重要突破,租購并舉格局加快建立。

住建部有關負責人表示,2018年我國加快培育和規范發展住房租賃市場,在12個大中城市開展住房租賃試點,在13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。中央加快研究和制定住房租賃和住房銷售管理條例,規范住房租賃和銷售行為,維護當事人合法權益。

自去年上海首推純租賃用地開始,今年廣州、深圳、杭州、鄭州等地陸續推出“只租不售”地塊,北京計劃在未來5年提供租賃用地約1300公頃、租賃住房合計約50萬套。

住房租賃市場的參與主體更加多元。開發商、專業化租賃運營商、中介機構、酒店集團等各類企業紛紛搶灘“新風口”,打造自有租賃公寓品牌。

多地政府打造的住房租賃交易服務平臺投入使用。截至目前,全國已有10余個城市搭建官方平臺。

然而,在大量社會資本涌入長租公寓領域的背后,由于欠缺準入門檻、標準規范以及法律法規,市場發展良莠不齊的問題日漸突出。例如,一些不具規模的企業跟P2P等小額貸款公司合作,過度使用杠桿增大了住房租賃企業和租客的風險。

此外,長租公寓還被視為推漲房租的重要因素。易居智庫研究總監嚴躍進表示,一些長租公寓運營商,為了擴大規模,以高于市場正常價格的20%到40%惡性爭搶房源,人為抬高收房價格,讓長租公寓的租金也呈現高端化趨勢。

針對租房市場出現的亂象,多地監管部門采取了行動。7月份以來,已有北京、上海、深圳、南京和西安等20余個城市出臺住房租賃新政,通過用地保障、增加房源投入、規范“租金貸”及其他住房租賃交易服務等舉措,促進住房租賃市場健康發展。

全國房地產商會聯盟主席顧云昌認為,我國住房租賃市場還不夠成熟,政府應從制度建設、金融支持、服務保障等多方面入手,實現租售“兩條腿”走路。

地價:溢價率持續走低,土地市場降溫

樓市的嚴格調控效應已傳導至土地市場。住房銷售市場遇冷讓高價拿地的開發商“套牢”,房企在拿地方面變得謹慎理性,土拍市場熱度也隨之退卻。

去年年初,中海地產以總價50.9億元、溢價率超過71%拍得松江三幅宅地,這一位于上海遠郊的區域樓板價創出新高,突破3萬元/平方米。近期,該地塊所建項目“中海九峯里”推出的500余套房源卻幾乎無人問津,樓盤首開僅售出十余套。在南京、蘇州和鎮江等地所拿多幅高價地塊也在調控之下,銷售承壓無法入市。

一位房企高管表示,在樓市調控高壓不減的態勢之下,商品房銷售價格無法再現快速增長甚至還要下調,房企利潤空間難以把握。因此,不少房企盡量不通過招拍掛的形式拿高價地。

中國指數研究院統計顯示,下半年以來,隨著土地供應增多,低溢價乃至底價成交漸成常態,土地流拍數量也明顯增多。2018年11月,全國300個城市住宅類用地平均溢價率為7%,較去年同期下降15個百分點。其中,上海、寧波、天津、成都和南京等重點城市的土地成交平均溢價率同比降幅超過70%。據統計,今年上海成交地塊大部分以底價成交。除溢價率下行外,上海、北京、重慶、蘇州和深圳等熱點城市的地價與去年同期相比也出現下降。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示,流拍地增多是土地市場回歸理性的信號。“過去20多年,地價的不斷上漲傳導至新房房價,進而影響周邊二手房價格,構成了房價不斷上漲的邏輯鏈條。地價不斷下行將引導消費者預期,促使房價進一步回歸理性。”

新華社“新華視點”記者鄭鈞天、董建國、王優玲

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